Die Differenzialberechnung ist offiziell aus den Kreditangeboten verschwunden, seit die Empfehlung des HCSF verbindlich geworden ist. Der Verschuldungsgrad wird nun nach einer einheitlichen Methode berechnet, die auf 35 % des monatlichen Einkommens begrenzt ist. Für Immobilieninvestoren ist der Verlust der Kreditaufnahmefähigkeit spürbar. Es bleibt eine messbare Frage: Behalten einige Banken in der Praxis einen Ansatz ähnlich dem Differenzial bei, um die Anträge zu filtern?
Netzbank, Privatbank und regionale Genossenschaftsbank: drei Ansätze zur Berechnung des Verschuldungsgrads bei Mietinvestitionen
Alle Einrichtungen wenden die HCSF-Richtlinien auf das endgültige Kreditangebot an. Die Unterschiede liegen im Vorfeld, in der Art und Weise, wie der Antrag vor der Vorlage im Komitee analysiert wird.
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| Art der Einrichtung | Ausgewiesene Methode | Berichtete interne Praxis | Bevorzugtes Profil |
|---|---|---|---|
| Netzbank (Allgemeinheit) | Strikte klassische Berechnung | Strikte Anwendung der HCSF-Obergrenze, wenige Ausnahmen für Investoren | Erstkäufer der Hauptwohnung |
| Privatbank / Vermögensverwaltung (BNP Paribas Banque Privée, Société Générale Private Banking) | Offizielle klassische Berechnung | Umfassende Vermögensanalyse (konsolidierter Cashflow, Nettovermögen, Gesellschaftsstruktur), häufigere Ausnahmen | Stark vermögende Investoren |
| Regionale Genossenschaftsbank / lokale Bank | Offizielle klassische Berechnung | Tabelle für Investoren, die Mieten und Raten trennt, um über eine Ausnahme zu entscheiden | Mietinvestor mit lokalem Bankhistorie |
Diese Tabelle basiert auf Rückmeldungen aus der Praxis, die von La Centrale de Financement während BtoB-Seminaren für Makler im Jahr 2024 gesammelt wurden. Die Unterscheidung zwischen Netzbank und Privatbankabteilung derselben Gruppe ist das erste Auswahlkriterium für einen Investor, der ein Mietprojekt finanzieren möchte.
Die Identifizierung der Banken, die die Differenzialberechnung anwenden, bedeutet daher weniger, nach einer verbotenen Berechnung zu suchen, als vielmehr die Einrichtungen zu erkennen, deren interne Prozesse weiterhin günstig für Mietanträge sind, über den vom HCSF vorgesehenen Ausnahmemechanismus.
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HCSF-Ausnahme für Mietinvestitionen: der wahre Hebel, der das Differenzial ersetzt
Der HCSF erlaubt jeder Bank, von der Obergrenze von 35 % Verschuldungsgrad für einen begrenzten Teil ihrer Kreditproduktion abzuweichen. Dieser Spielraum ist der einzige rechtliche Rahmen, in dem ein Ansatz ähnlich dem Differenzial überleben kann.
Wie die Banken diesen Spielraum nutzen
Die Netzwerke für die Allgemeinheit reservieren den Großteil ihres Ausnahmebudgets für Erstkäufer der Hauptwohnung. Es bleibt wenig Platz für Mietinvestoren.
Im Gegensatz dazu orientieren die Privatbankabteilungen und einige regionale Genossenschaftsbanken einen signifikanten Teil ihrer Ausnahmen an Investorenprofilen. Das entscheidende Kriterium ist nicht mehr der Brutto-Verschuldungsgrad, sondern die Betrachtung des Cashflows für jede einzelne Operation.
Die “Investoren-Tabelle” der lokalen Banken
Mehrere Makler berichten, dass Berater in regionalen Genossenschaftsbanken eine Tabelle erstellen, die jede Mietoperation trennt: Mieten auf der einen Seite, Raten und Gebühren auf der anderen. Dieses Dokument erscheint niemals im Kreditangebot. Es dient ausschließlich dazu, den Eintritt des Antrags in die Ausnahme beim Risikokomitee zu rechtfertigen.
Die Differenzialberechnung erscheint in keinem Kreditangebot mehr, aber ihre Logik bleibt in der Auswahl der Anträge bestehen. Die Nuance ist sowohl rechtlich als auch praktisch.
Kreditnehmerprofil und Antragsstellung: konkrete Kriterien zur Auslösung einer Ausnahme
Um eine Mietfinanzierung über die klassische Obergrenze hinaus zu erhalten, müssen mehrere Kriterien erfüllt sein. Hier sind die Kriterien, die in den Rückmeldungen von spezialisierten Maklern häufig genannt werden:
- Dokumentiertes Nettovermögen: Die Privatbanken und lokalen Banken möchten eine vollständige Vermögensbilanz sehen (besitzene Immobilien, Ersparnisse, Gesellschaftsstruktur wie SCI). Ein Investor mit mehreren bereits selbstfinanzierten Immobilien hat bessere Chancen als ein Erstinvestor.
- Solide Bankhistorie bei der angestrebten Einrichtung: ein aktives Girokonto, angesparte Gelder und vor allem das Fehlen von Vorfällen bei vorherigen Krediten. Die regionalen Genossenschaftsbanken bevorzugen Kunden, die sie kennen.
- Positiver oder neutraler Cashflow bei jeder bestehenden Operation: Wenn die Mieten die Raten und Gebühren jeder Immobilie decken, kann der Berater argumentieren, dass die tatsächliche Verschuldung unter der theoretisch berechneten Verschuldung nach der klassischen Methode liegt.
- Eigenkapital für die neue Operation: Selbst für eine Mietinvestition reduziert Eigenkapital das wahrgenommene Risiko und erleichtert die Erlangung einer Ausnahme.
Ohne diese Elemente hat ein Antrag, der die klassische Verschuldungsgrenze überschreitet, sehr geringe Chancen, im Komitee genehmigt zu werden, unabhängig von der Einrichtung.
Durch einen spezialisierten Mietkreditmakler gehen: ein oft unterschätzter Filter
Spezialisierte Makler für Mietfinanzierungen kennen die internen Richtlinien jeder Partnerbank. Ihr Mehrwert liegt nicht in der Verhandlung des Zinssatzes (die Kreditkosten sind für eine Mietinvestition absetzbar, was den Zinsunterschied relativiert). Er liegt in der Ausrichtung des Antrags auf die Einrichtung, die am ehesten eine Ausnahme gewähren kann.
Ein allgemeiner Makler bearbeitet hauptsächlich Hauptwohnungen. Er hat nicht immer das feine Wissen über die Mietausnahmen jeder regionalen Genossenschaftsbank oder Privatbankabteilung. Die Spezialisierung des Maklers für Immobilienkredite ist ein Auswahlkriterium, das mindestens ebenso entscheidend ist wie die Wahl der Bank selbst.
Was der Makler für Sie überprüfen kann
- Den noch verfügbaren HCSF-Ausnahmeanteil in jeder Einrichtung zum Zeitpunkt der Einreichung (dieses Budget wird im Laufe des Jahres verbraucht).
- Die interne Politik der Bank in Bezug auf Mieteinnahmen: Einige Banken berücksichtigen eine niedrigere Abwertung als andere bei den prognostizierten Mieten.
- Die Kompatibilität zwischen Ihrer Vermögensstruktur (SCI, Eigenname, Teilung) und den Kriterien des Risikokomitees der angestrebten Bank.
Ein Antrag, der in einem Netzwerk für die Allgemeinheit abgelehnt wird, kann in einer regionalen Genossenschaftsbank derselben Bankengruppe akzeptiert werden. Die Marke an der Fassade reicht nicht aus, um die Antwort des Komitees vorherzusagen.
Die Differenzialberechnung bleibt ein nützlicher Schatten: Ihre Logik durchdringt weiterhin die Ausnahmeprozesse mehrerer Einrichtungen. Für einen Mietinvestor besteht die zuverlässigste Strategie darin, einen Cashflow operation für operation zu dokumentieren, die Banken zu identifizieren, deren interne Politik vermögensfreundliche Profile begünstigt, und sich auf einen Makler zu stützen, der die tatsächlichen Spielräume jedes Risikokomitees kennt.